Что такое инвестиции в REIT и как они работают

Фондовый рынок — это не единственная сфера, в которой может зарабатывать инвестор. Инвестиции в недвижимость тоже привлекают внимание своей стабильностью и потенциалом долгосрочного роста. Однако прямые инвестиции в недвижимость часто требуют значительного капитала и связаны с множеством сложностей в управлении. REIT (Real Estate Investment Trust) предлагает альтернативный способ, делая этот сектор доступным для широкого круга инвесторов. 

В этой статье мы рассмотрим, что такое REIT, как они работают, и куда инвестировать начинающим. 

Что такое Real Estate Investment Trust?

Real Estate Investment Trust (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. REITs работают по принципу, схожему с взаимными фондами: они объединяют капитал множества инвесторов, позволяя им получать доход от инвестиций в крупномасштабные объекты недвижимости без необходимости покупать, управлять или финансировать эти объекты напрямую.

REITs были созданы в США в 1960 году, когда Конгресс принял закон, позволяющий инвесторам покупать доли в крупных диверсифицированных портфелях недвижимости так же, как они покупают акции компаний. Сегодня REITs существуют во многих странах мира и являются важным элементом инвестиционных портфелей как частных, так и институциональных инвесторов.

Как работает REIT?

REIT функционирует как специализированная компания, которая инвестирует в недвижимость и связанные с ней активы. Основной бизнес-модель REIT заключается в приобретении и управлении недвижимостью с целью получения дохода от аренды и потенциального увеличения стоимости активов.

Как работают инвестиции в REIT:

• По закону, REIT должны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов. Это обеспечивает высокую доходность для инвесторов.
• REITs не платят корпоративный налог на прибыль, распределяемую акционерам, что позволяет избежать двойного налогообложения.
• Многие REITs торгуются на фондовых биржах, что обеспечивает высокую ликвидность инвестиций по сравнению с прямыми вложениями в недвижимость.
• REITs управляются командами профессионалов в сфере недвижимости, что снимает с инвесторов необходимость заниматься операционной деятельностью.
• REITs обычно владеют множеством объектов недвижимости, что снижает риски для инвесторов.

Например, крупный американский REIT Prologis владеет и управляет более чем 1 миллиардом квадратных футов (около 93 миллионов квадратных метров) логистической недвижимости по всему миру. В 2022 году компания выплатила дивиденды в размере $3.16 на акцию, что соответствовало дивидендной доходности около 2.5% на момент выплаты. По такому принципу работают и другие рейт-фонды. 

Недвижимость, которая входит в REIT

Диверсификация портфеля недвижимости помогает этим фондам минимизировать риски и обеспечивать стабильный доход. Когда вы осуществляете REIT-инвестиции — вы вкладываете деньги в разные категории активов. Это защищает вас от потерь даже в кризис определенного сектора экономики. 

Вот краткий обзор основных типов недвижимости, которые обычно входят в состав REITs:

• Офисные здания
• Торговые центры
• Многоквартирные жилые комплексы
• Промышленные объекты и склады
• Гостиницы и курорты
• Медицинские учреждения
• Дата-центры
• Инфраструктурные объекты

Например, Simon Property Group, один из крупнейших REITs в США, специализируется на торговых центрах и владеет более чем 200 объектами общей площадью свыше 180 миллионов квадратных футов в Северной Америке, Европе и Азии.

Типы REIT

REITs можно классифицировать по различным критериям, но наиболее распространенная классификация основана на типе инвестиционной стратегии и способе владения активами. Основные типы REITs включают:

• Equity REITs: владеют и управляют недвижимостью напрямую
• Mortgage REITs: инвестируют в ипотечные ценные бумаги и кредиты
• Hybrid REITs: комбинируют стратегии Equity и Mortgage REITs
• Публичные REITs: торгуются на фондовых биржах
• Частные REITs: не торгуются публично

Таким образом инвестиции в рейт имеют свои особенности и риски. Например, Equity REITs, такие как Prologis или AvalonBay Communities, обычно обеспечивают более стабильный доход, но могут быть чувствительны к колебаниям на рынке недвижимости. Mortgage REITs, как Annaly Capital Management, могут предлагать более высокую доходность, но подвержены большему риску при изменении процентных ставок.

Почему выгодно инвестировать в REIT фонды?

Инвестиции в REIT-трасты предлагают ряд преимуществ, которые делают их привлекательными для широкого круга инвесторов. Вот ключевые причины, по которым инвестирование в REITs может быть выгодным:

• Высокая дивидендная доходность
• Диверсификация портфеля
• Профессиональное управление активами
• Ликвидность инвестиций
• Потенциал роста капитала
• Защита от инфляции

Например, по данным Nareit, средняя дивидендная доходность REITs в США за последние 20 лет составила около 4%, что значительно выше, чем у индекса S&P 500. В 2021 году, несмотря на пандемию, REITs показали общую доходность в 41.30%, превзойдя многие другие классы активов.

Почему стоимость REIT растет?

Рост стоимости REITs обусловлен несколькими ключевыми факторами:

• По мере увеличения стоимости объектов недвижимости в портфеле REIT, растет и общая стоимость активов фонда.
• REITs часто включают в договоры аренды условия о ежегодном повышении арендной платы, что приводит к росту доходов.
• Профессиональные управляющие REITs могут оптимизировать портфель, продавая менее эффективные активы и приобретая более перспективные.
• Изменения в экономике и демографии могут повышать спрос на определенные типы недвижимости, увеличивая их стоимость.
• В периоды низких ставок REITs становятся более привлекательными для инвесторов, ищущих доходность.

Например, американский REIT Prologis, специализирующийся на складской и логистической недвижимости, значительно вырос в цене за последние годы благодаря буму электронной коммерции. С 2011 по 2021 год цена акций Prologis выросла более чем на 300%, что значительно превысило рост широкого рынка.

Как инвестировать в Real Estate Investment Trust?

Инвестирование в REITs доступно для широкого круга инвесторов и может осуществляться несколькими способами. Наиболее распространенный метод — это покупка акций публично торгуемых REITs через брокерский счет. Этот процесс аналогичен покупке акций любой другой публичной компании. Инвесторы могут выбирать конкретные REITs, основываясь на их специализации, доходности и перспективах роста.

Альтернативный подход — инвестирование через взаимные фонды или биржевые инвестиционные фонды (ETFs), специализирующиеся на REITs. Этот метод обеспечивает дополнительную диверсификацию, так как фонд обычно включает в себя множество различных REITs. Такой подход может быть особенно привлекателен для начинающих инвесторов или тех, кто предпочитает более пассивную стратегию инвестирования.

Для более опытных инвесторов существуют возможности вложения в частные REITs. Однако этот вариант обычно требует значительных минимальных инвестиций и может быть менее ликвидным по сравнению с публичными REITs. 

Какой REIT выбрать для инвестирования?

При выборе REIT стоит обратить внимание на несколько ключевых факторов. Прежде всего, важно оценить тип недвижимости, в которую инвестирует REIT, и перспективы развития этого сектора. Например, в последние годы REITs, специализирующиеся на складской недвижимости, показали значительный рост благодаря развитию электронной коммерции.

Финансовые показатели REIT также играют crucial роль при выборе. Стоит обратить внимание на показатели доходности, такие как дивидендная доходность и FFO (Funds From Operations), а также на историю выплат дивидендов. Важно также оценить долговую нагрузку REIT и качество его активов. Географическая диверсификация портфеля недвижимости может помочь снизить риски, связанные с локальными экономическими проблемами.

Репутация и опыт управляющей команды REIT также являются важными факторами. Успешные REITs часто управляются опытными профессионалами с глубоким пониманием рынка недвижимости и способностью эффективно управлять активами в различных экономических условиях. Наконец, стоит учитывать текущую рыночную оценку REIT относительно его чистой стоимости активов (NAV), чтобы избежать переплаты за активы.

Сравнение доходности инвестирования в REIT и фондовый рынок

Для наглядного сравнения доходности инвестирования в REIT и фондовый рынок, представим данные в виде таблицы. В качестве примера возьмем средние показатели доходности за последние 20 лет (2002-2022) для индекса FTSE Nareit All Equity REITs (представляющего рынок REIT) и индекса S&P 500 (представляющего широкий фондовый рынок США).

Как видно из таблицы, REITs в среднем показали более высокую общую доходность и значительно более высокую дивидендную доходность по сравнению с широким фондовым рынком. Однако это сопровождается несколько более высокой волатильностью и потенциально большими падениями в кризисные периоды.

Какие риски инвестирования в REIT существуют

Несмотря на привлекательность REITs, инвесторам следует учитывать ряд потенциальных рисков. Рыночный риск является одним из основных: стоимость REITs может колебаться в зависимости от общей ситуации на фондовом рынке и в секторе недвижимости. Например, во время финансового кризиса 2008 года индекс FTSE Nareit All Equity REITs упал более чем на 60%.

Процентный риск также значителен для REITs. Повышение процентных ставок может негативно влиять на стоимость недвижимости и увеличивать стоимость заимствований для REITs. В 2013 году, когда ФРС США намекнула на возможное повышение ставок, индекс REITs снизился на 15% за несколько месяцев.

Риски, связанные с конкретными секторами недвижимости, также могут влиять на доходность REITs. Например, REITs, специализирующиеся на торговых центрах, столкнулись с серьезными проблемами из-за роста онлайн-торговли. 

Географическая концентрация может увеличивать риски для некоторых REITs. Например, REITs, сосредоточенные в одном регионе, более уязвимы к локальным экономическим спадам или стихийным бедствиям.

ТОП-10 крупнейших REITs

По состоянию на 2023 год, вот список 10 крупнейших REITs по рыночной капитализации:

• Prologis (PLD) — промышленная недвижимость
• American Tower Corporation (AMT) — телекоммуникационные вышки
• Equinix (EQIX) — дата-центры
• Crown Castle (CCI) — телекоммуникационная инфраструктура
• Realty Income Corporation (O) — розничная недвижимость
• Simon Property Group (SPG) — торговые центры
• Welltower (WELL) — здравоохранение
• Digital Realty Trust (DLR) — дата-центры
• Public Storage (PSA) — складские помещения
• AvalonBay Communities (AVB) — жилая недвижимость

Эти REITs представляют разнообразные сектора недвижимости и имеют значительную рыночную капитализацию, что обычно ассоциируется с большей стабильностью и ликвидностью.

Заключение

Инвестиции в REITs представляют собой привлекательную возможность для инвесторов, желающих получить доступ к рынку недвижимости без прямого владения объектами. REITs предлагают потенциально высокую доходность, регулярные дивидендные выплаты и диверсификацию портфеля. Однако, как и любые инвестиции, они сопряжены с определенными рисками. 

Ключом к успешному инвестированию в REITs является тщательный анализ и выбор фондов, соответствующих инвестиционным целям и толерантности к риску. Важно рассматривать REITs как часть более широкой инвестиционной стратегии, а не как единственный инструмент. Добиться успеха в этом направлении можно, если пройти обучение инвестированию. Сделать это можно в GTE, где есть специальная обучающая программа для начинающих инвесторов.