Современные финансовые решения помогают большему количеству людей участвовать в инвестировании и трейдинге. Возможности, которые предлагает сфера блокчейна, открывают новые опции для вложений.
Не хватает на покупку элитной недвижимости за границей? Просто купите ее токен. Да, вы можете купить часть дома или ценной бумаги, даже часть картины Рембрандта или культовой песни.
Как? Как часть фракционированных активов. Давайте разбираться, что это такое.
Токенизация имущества и недвижимости: что уже работает
Токенизация имущества переводит права на реальный объект в цифровые записи на блокчейне. Дом, слиток золота или гособлигация делятся на тысячи частей, каждую из которых можно купить и продать отдельно. Так работает и токенизация активов недвижимости: инвестор владеет долей в структуре-держателе объекта и получает часть арендного дохода, а объектом управляет оператор.
Инвестирование в токенизацию вышло из стадии эксперимента. По данным rwa.xyz, на сентябрь 2026 года объем токенизированных активов на публичных блокчейнах достиг $38,5 млрд без учета стейблкоинов, тогда как в начале 2024 года рынок оценивался примерно в $8 млрд. Среди эмитентов BlackRock и Franklin Templeton, а в Дубае доли в квартирах продают через платформу под надзором Земельного департамента.
Инвестировать в токенизированную недвижимость или облигации можно с нескольких десятков долларов, поэтому вопрос порога входа снят. Важнее понимать, что стоит за токеном и как выйти из позиции: сфера блокчейна дает инфраструктуру учета и расчетов, но качество актива не гарантирует.
Что такое фракционирование реальных активов
Фракционирование активов — это процесс, в котором реальный, существующий физически, ценный объект «разделяется» на множество долей. Эти доли могут быть приобретены инвесторами как отдельный актив. Такой способ очень удобен для начинающих инвесторов, ведь не предполагает полную покупку и наличие большого депозита.
Чтобы этот процесс был удобным и надежным, — необходима токенизация активов. Это когда доля актива имеет собственный цифровой токен в блокчейне. Токенизированный актив можно свободно торговать на цифровых платформах.
Если вы не сильно знакомы с децентрализованными системами — рекомендуем сначала разобраться, что такое блокчейн.
Почему появилась необходимость фракционирования и токенизации реального мира
Если вы хотите инвестировать в акции или ценные бумаги, — вы знаете, что делать. Но что если вы хотите инвестировать в недвижимость в другой стране или искусство? Зачастую, разного рода недоступность подобных активов не позволяют многим участникам рынка инвестировать в них.
Фракционирование и токенизация решают ряд вопросов, связанных с доступностью:
- Цена. К примеру, возьмем актив — картина. Допустим, ее стоимость $1 000 000. Владелец этой картины может выпустить 10 тысяч токенов, каждый стоимостью в $100 и продавать их на удобной ему площадке.
- Права владения. Так как вы купили часть дома, вы имеете право на прибыль, в случае роста его цены.
- Ликвидность. Продать 1 токен куда проще, чем целый дом.
- Эффективность и безопасность. Использование блокчейн-технологий и смарт-контрактов упрощает процессы по покупке и продаже активов, обеспечивает прозрачность в транзакциях и правах владения.
Ред.: смарт-контракт — это цифровое соглашение, которое работает как программный код на блокчейне. Он автоматически выполняет условия сделки без посредников. Такие контракты часто применяются в криптовалютных сетях для обеспечения высокой скорости, безопасности и ясности сделок.
Ключевые принципы токенизации активов
Благодаря развитию токенизации по концепции Web3, она имеет ряд ключевых принципов, которые создают эффективный и прозрачный механизм:
- Блокчейн. Использование смарт-контрактов обеспечивает безопасность в исполнении условий сделки, передачи актива и распределении прибыли между инвесторами.
- Сертификация. Все данные о владении записаны в облаке, что служит подтверждением права на владение долей актива.
- Управление. Держатели токенов получают те же права, что и держатели акций, к примеру: участие в доходе, принятие решений по управлению и другие привилегии, предусмотренные контрактом.
- Доступность. Благодаря цифровой природе контракта, инвесторы могут покупать, продавать и принимать решение по токену в режиме реального времени – без привязки к местоположению сторон или других ограничивающих факторов.
Процесс токенизации
Токенизация физических активов состоит из нескольких этапов:
- Актив необходимо оценить. Этим занимаются эксперты конкретной сферы, к которой принадлежит актив.
- Создание токена. Используя смарт-контракты, владельцы актива создают токены (цифровой аналог акций или других активов на фондовом рынке) — самостоятельные цифровые единицы, которые делят актив на равные доли.
- Торговые площадки. Далее эти токены размещаются на рынке, где их могут купить заинтересованные инвесторы.
Какие реальные активы можно токенизировать
Технически любой актив с подтвержденным владельцем и понятной оценкой, однако капитал идет туда, где проще юридическая структура и предсказуемее денежный поток. По данным rwa.xyz на сентябрь 2026 года:
- Гособлигации и фонды денежного рынка. Крупнейший сегмент. BUIDL от BlackRock и USYC от Circle держат по $2,6 млрд, за токеном стоят краткосрочные казначейские бумаги США.
- Золото. XAUT и PAXG обеспечены слитками в хранилищах, один токен равен тройской унции, совокупный объем превышает $4 млрд.
- Акции и ETF. Токены на Tesla, Nvidia или фонды на S&P 500. Как правило, это сертификат на цену бумаги без права голоса акционера.
- Недвижимость. Самый обсуждаемый и один из самых маленьких сегментов: около $226 млн в сотне объектов в 11 странах. Дом требует управляющего, ремонта, налогов и регистрации в каждой стране отдельно.
Чем ближе актив к стандартной ценной бумаге, тем легче он токенизируется и тем живее вторичный рынок. Чем больше в нем физической составляющей, тем сильнее результат зависит от управляющего.
Потенциал токенизации для финансовых рынков
Токенизация — это про доступность. Финансовые рынки могут обрести много новых, ранее недоступных активов: недвижимость, предприятия, объекты искусства или стартапы. Это открывает доступ для большого количества инвесторов, которые не владеют суммами для покупки объекта целиком.
Также, преимущества смарт-контрактов позволяют зарождаться новым формам партнерства и управления активами. К примеру, децентрализованные автономные организации, которые работают в рамках смарт-контрактов, в которых владельцы токенов имеют возможность влиять на дальнейшее развитие всего актива.
Но и не стоит забывать о возможных негативных вызовах, связанных с токенизацией.
- Во-первых, разница в регулировании токенов в разных странах вызывает сложности и неопределенность в правовом поле. К примеру, в некоторых странах любые типы блокчейн-технологий попросту ограничены или все еще вне закона.
- Во-вторых — возможна высокая волатильность рынка, которая может повлечь за собой большие колебания цен на токенизированные активы и риск потери вложенных денег. Кстати, у нас есть новый курс, который поможет обучиться безопасному инвестированию.
- В-третьих, кибербезопасность. Никто не застрахован от кибератак, особенно, когда речь идет о крупных инвестициях. Да и от банального сбоя системы или контракта. Просто потеряв ключ доступа к токену, вы теряете сам токен и любую прибыль с него.
Токенизированные активы vs традиционные инвестиции: в чем разница
Токенизация не меняет природу актива: квартира остается квартирой с арендаторами и налогами. Меняются учет прав и инфраструктура сделок.
| Критерий | Традиционные инвестиции | Токенизированные активы |
| Минимальный чек | Лот или объект целиком | От нескольких десятков долларов |
| Расчеты и торги | 1–2 рабочих дня, биржевые сессии | Минуты, круглосуточно |
| Что вы покупаете | Актив или долю напрямую | Токен, за которым стоит фонд, SPV или сертификат |
| Защита инвестора | Регулятор, страхование счетов | Зависит от юрисдикции и структуры выпуска |
Финансовые рынки в классическом виде дают отлаженную защиту: лицензированный брокер, депозитарий, страхование счета и процедура претензий. У токена защита определяется эмитентом и правилами выпуска, и пример RealT показывает разницу. Платформа с 2019 года продавала токены на доли в домах Детройта и собрала около $140 млн. Токены исправно жили в блокчейне, пока дома копили штрафы и налоговые долги, а в июле 2026 года компания объявила о ликвидации. Технология работала, подвели актив и управление им.
Второе отличие касается цены. Токен на вторичном рынке торгуется по спросу и предложению, поэтому волатильность рынка у токенизированной недвижимости выше, чем у самой недвижимости.
Компании-первопроходцы, которые ведут адопцию технологии в реальность
Эти компании одними из первых начали воплощать идею токенизации активов в реальную жизнь и финансовые рынки.
- Blockchain Capital. Одними из первых провели токенизацию венчурного капитала и его продажу еще в 2017.
- Polymath. Создают стандарты безопасности для токенов. Используют токенизацию для ценных бумаг.
- RealT. Токенизируют недвижимость и предоставляют площадку для покупки токенов лакшери-объектов.
- Harbor. Площадка, которая разделяет и токенизирует недвижимость и фонды.
Как инвестировать в токенизированные реальные активы
Порядок действий ближе к покупке паев фонда, чем к торговле альткоинами. Инвестировать в токенизированные реальные активы имеет смысл по шагам.
- Определите актив. Долларовый доход дают токенизированные казначейские бумаги, защиту от инфляции золото, арендный поток недвижимость с оговорками выше.
- Выберите площадку под свою юрисдикцию. Часть продуктов открыта только квалифицированным инвесторам: BUIDL требует чек от $5 млн. Розничному инвестору открыты приложения эмитентов, криптобиржи и профильные платформы, везде с верификацией личности.
- Разберитесь, что представляет токен и как из него выходить. Пай фонда, доля в SPV, долговое требование или сертификат на цену определяют, кому предъявлять претензию. Выкуп у эмитента и объем торгов на вторичном рынке показывают, сможете ли вы продать.
- Ограничьте долю в портфеле. Регулирование еще формируется, поэтому размер позиции не должен угрожать остальному капиталу.
Если цель инвестировать в токенизированную недвижимость, отдельно проверьте, кто управляет объектом и как распределяется аренда после налогов и расходов: в большинстве случаев собственником остается компания-держатель.
Проходите бесплатный мини-курс, чтобы узнать, насколько трейдинг подходит именно вам.
Выводы
Фракционирование и токенизация реальных активов может стать будущим трейдинга и инвестирования. Благодаря простой идеи деления, намного больше инвесторов имеют возможность приобрести часть ранее недоступных для них объектов.
Возможность быстро купить и продать частичку ценной бумаги, предприятия или предмета искусства — это свобода, к которой стремится настоящее поколение. Автоматизация этих процессов опустит входной порог на рынках недвижимости и дорогостоящих активов.
Ищите больше новых знаний и идей в сфере финансов и трейдинга? Вам поможет наша образовательная платформа для трейдеров.
Часто задаваемые вопросы
Где можно купить токенизированные реальные активы?
В приложениях эмитентов (Franklin Templeton, Ondo), на криптобиржах с секцией токенизированных акций и золота (Kraken, Bybit) и на профильных платформах вроде Prypco Mint или Lofty. Доступ зависит от страны и статуса инвестора.
Какие реальные активы чаще всего токенизируют?
По объему лидируют казначейские облигации США и фонды денежного рынка, за ними частный кредит и золото. На недвижимость, по данным rwa.xyz, приходится менее одного процента рынка.
Чем токенизированные активы отличаются от обычных инвестиций?
Различие в форме учета и инфраструктуре, сам актив остается прежним. Токен можно купить на небольшую сумму и торговать круглосуточно, но защита прав зависит от структуры выпуска, а токен на акцию обычно не дает прав акционера.
